物业纠纷真头疼,法官送你诉讼指南

近年来,伴随着国内房地产市场的活跃态势,物业服务行业也得到迅猛发展。因物业引发的各类纠纷越来越多,涉物业纠纷案件类型也趋于复杂化,相关法律问题引发社会广泛关注。据统计,北京市第一中级人民法院近五年共审理各类涉物业纠纷案件1373件,其中,涉物业服务费纠纷占比达73.59%。物业纠纷案件的特殊性导致当事人再次诉讼的概率远大于其他类型案件,而再次诉讼,双方往往较难达成和解。

业主知情权并非毫无限制

北京市昌平区某小区物业管理委员会与A物业企业签订了《物业管理服务合同》,约定由A物业企业为该小区提供物业服务。合同约定A物业企业负责物业档案的管理,包括小区的工程图纸、住房档案资料及竣工验收资料;物管会每半年审核物业管理费收支经营情况,并会同A物业企业以公告形式告知全体业主;A物业企业每半年向业主公布其物业管理费收支经营情况,每个供暖季结束后,向业主公布其供暖收支情况。

2012年8月6日,该小区经备案成立了业主委员会。A物业企业就小区内中修费收支情况、外供暖服务收费及供暖维修情况进行了说明,并按照相关规定对2010年、2011年、2012年的物业服务项目收支情况进行了公示。后双方产生纠纷,业委会起诉要求A物业企业公布包括对外广告合同、供暖设施设备原始单据以及折旧、维修情况在内的7项资料。因A物业企业否认持有供暖设施设备原始单据等文件、未向外签订广告合同,业委会亦缺乏证据证明,最终一、二审法院均判决驳回了业委会的诉讼请求。

■法官说法

业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼,人民法院应当准许。涉及业主公共利益的信息资料,业主委员会主张要求公开、查阅的,人民法院应当依法准许。但物业企业对相关信息负有披露义务并非毫无限制,物业企业仅对涉及业主合法权益有关的信息负有披露义务。本案中,A物业企业在向业委会的复函以及在建委的公示材料中对涉及的中修费、对外供暖情况及供暖维修情况,小修费及车位费的收支情况均予以公布,应视为A物业企业已经履行了公示义务。对于业委会认为应公示而未公示的文件类、对外广告合同、供暖设施设备原始单据以及折旧、维修情况,因A物业企业否认持有上述文件、单据,未向外签订广告合同,故在缺乏证据佐证的情况下,法院无法支持业委会的诉讼请求。

拒缴物业费不应损害社区利益

国投文化公司以中海投公司欠付物业费为由诉至法院,要求中海投公司支付2011年3月1日至2013年2月28日的物业管理费330万元。中海投公司抗辩理由之一为国投文化公司提供物业服务不达标,其拒绝支付物业费系履行合同法上的同时履行抗辩权,最终一、二审法院均未支持中海投公司的上述答辩理由,判决其支付物业费。

■法官说法

合同法规定履行抗辩权的目的在于维护当事人之间的利益平衡以实现民法诚实信用等基本理念,当抗辩行为的结果违背这些民法基本原则时,就应当予以限制或否定。物业合同的标的具有“公共产品”的属性,直接关乎当事人的基本生活,拒绝履行“公共产品”的抗辩有悖诚实信用原则。同时,物业服务具有整体性和不可分割性,涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的,在效用上具有不可分割性和相互依赖性,如果因为物业企业的服务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用,业主便拒绝缴纳全部物业费,这样的做法将使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。

涉众纠纷重在沟通协调

A公司原为延庆某小区的物业服务公司,其与B物业企业签订《授权委托书》,将该小区业主未交纳的物业费转由B物业企业收取。后双方签订《物业服务合同》,约定由B物业为小区提供物业服务。B物业进驻后接管了该小区的物业管理,并按照原有的标准收取物业费。

因B物业与业主物业服务关系矛盾激化,该小区业主委员会发布公告要求于2011年12月31日终止与B物业的物业服务关系,B物业遂如期撤出该小区。

2015年,B物业起诉至法院,要求该小区30余户欠费业主缴纳物业费。该案一审审理中,认定B物业在提供物业服务期间,有关卫生、安保、绿化、公共设施维护等方面均存在诸多问题。遂对于物业服务的收费标准采取了打折处理。

二审审理过程中,由于该案所涉业主人数众多,二审法官亲赴延庆该小区,在现场对业主进行明法释理,针对不同业主提出的抗辩理由,进行现场勘验,与物业企业人员一起明确小区物业存在的问题,对部分业主提出的不属于物业服务范围的事项予以释明,提示其可以通过其他途径解决矛盾。最终,在长达6个小时不间断地现场调和后,大部分业主与物业企业当场签订调解协议,并即时履行。

■法官说法

对于少部分未达成和解工作的案件,二审法院审理后认为B物业在服务过程中确实存在一定的违约行为,作为服务方亦存在与业主的沟通不畅问题,但不宜对服务的收费标准作打折处理,故法院依据案件实际情况,对物业服务费酌减,该案取得了良好的社会效果。