四类“一房二卖”破解之法

生活中常见的一房二卖的情形有:对后买受人办理房屋过户登记;对前买受人办理房屋过户登记;对前后买受人都未完成过户登记;后买受人明知房屋已出卖仍签订合同。具体分析和解决途径如下。

一房二卖,又称房屋的二重买卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。在一房二卖中,出卖人在履行了一个买卖合同后,对另一买卖合同的履行必然产生违约责任。

1、对后买受人办理房屋过户登记

出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续。两个房屋买卖合同均有效,但因成立在后的合同已经履行完毕,后买受人已实际取得房屋所有权。后买受人享有基于该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有基于房屋买卖合同产生的债权请求权,可以要求出卖人承担损害赔偿的责任。赔偿的范围,除法律另有规定或合同另有约定外,应以填补后买受人所受损害及所失利益(可期待利益)为限。

四类“一房二卖”破解之法

2、对前买受人办理房屋过户登记

出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。此时,房屋产权已经过户,不属于出卖人所有且出卖人无处分权,因无权处分导致后买卖合同无效,出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿,除非权利人追认或处分人事后取得处分权。

3、对前后买受人都未完成过户登记

出卖人对二次买卖均未完成过户登记手续。

(1)产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下,可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同,该合同的履行就此优先于另一合同。

(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示,审查前后买受人行使请求权时间上的先后,就是房屋所有权过户登记请求权,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。

4、后买受人明知房屋已出卖仍签订合同

后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同,仍与出卖人就该房屋订立买卖合同。该种行为属于恶意串通,依《合同法》规定,后买受人签订的合同无效。