老老实实卖房不好吗?你看,被判 10 年刑了吧

人们对于未知的东西往往会有一定的畏惧,而有畏惧就有顾忌,不会为所欲为;相反,如果本来是似懂非懂、却觉得自己已经是胸有成竹的,反而经常做出一些啼笑皆非、甚至后果严重的行为。

对法律一知半解的危害,有时候比完全对法律无知更可怕。

某年有一个北京大姐卖房,履行过程中房价暴涨,于是该大姐做出了一个很常见的举动:想单方面毁约,不再履行(类似的案子我们近年来代理过几百起——我们还不是以房产业务为主的律所)。面对违约,总体来说有三种选择:认怂(加价)、止损(解除合同)以及死磕(起诉要求赔偿或者继续履行)。考虑到维权难度和维权成本,很多人遇到类似情况往往会选择妥协(认怂或者止损),不过这个大姐的下家决定维权到底,起诉到法院要求继续履行。大姐心想自己的房子,愿意卖就就卖,不愿意卖的话至多赔点钱不就行了?然而与很多人的错误理解不一样,合同继续履行才是常态;如果没有特殊约定,通常不是合同一方同意赔偿就可以随便违约的(关于二手房违约的法律处理,可以参见我的专栏文章)。所以一审结果出乎该大姐意外:法院一审判决继续履行。

这个时候大姐觉得慌了,赶紧去翻合同法,灵机一动,计上心来:把房子卖了。于是在一审判决后,二审开庭前,这大姐就把房子卖给第三人了,钱也拿到了,心想,房子没有了,法院还能怎么办?

然后这个案子就进入二审了,然后法院就发现了这个问题,然后……这个案子就从民事审判庭转到刑事审判庭。

最终,法院认定构成合同诈骗罪,一审判处有期徒刑 10 年,二审维持原判。

该判决公布之后,北京地区一房二卖的现象极大减少。

该案件既涉及民事又涉及刑事部分,下面是法院的官方解释:

民事部分

罗云(当事人)在石景山古城路有一套房子。2010 年 9 月,她分别委托两家中介卖房。结果在同一天,翁某与李某分别以 50 万元和 51 万元买下此房。俩买主是朋友,聊天时意外发现他们买的是同一套房。两人找到罗云,罗云退还了翁某的 50 万元,并承诺将房子过户给李某。但此后,罗云以各种理由拒绝过户,李某向法院起诉。

经李某申请,法院裁定冻结这套房的交易手续,并判决罗云将房子过户到李某名下。罗云不服上诉。在此期间,她又通过中介公司,将房子以 50 万元的价格卖给徐女士。就在罗云卖房后的第 5 天,一中院驳回罗云上诉,维持原判。

刑事部分

一审法院查明,罗云先是一房二卖,在买主李某的申请下,法院裁定冻结该房屋的交易手续,并判决罗云将该房产过户给李某。罗云上诉被驳。

2011 年 3 月 11 日,罗云隐瞒该房产已被法院裁定冻结交易手续,且已被判决过户给李某的事实,通过北京中大恒基房地产经纪有限公司与徐女士签订房屋买卖合同,骗取徐女士购房款 50 万元。

法院认为,罗云故意隐瞒房屋已被法院冻结的真相,骗取他人钱财,其行为已构成合同诈骗罪,判处罗云有期徒刑 10 年,剥夺政治权利 2 年,并处罚金 1 万元。

罗云不服上诉,她认为自己是房屋的产权人,有权处置诉争房产,不构成犯罪。

二审院终审裁定驳回上诉,维持原判。

法院观点

法官表示,根据相关法律规定,一房二卖到底是民事纠纷,还是合同诈骗,主要从卖房者的主观和行为上来区分。如果房主主观上为了获取更高利润,并无同时非法占有两笔房款的意图,该类纠纷属于民事纠纷范畴;但如果房主根本没打算交房,只是想通过卖房来“赚钱”,就应该按照诈骗处理。

本案中,罗云提出作为房屋的产权人,她有权处置诉争房产。但该案证据证实,罗云明知涉案房屋进入司法程序,且已经被法院冻结,不能进行交易、转让,却故意隐瞒事实,将房屋出售获利,行为已经构成合同诈骗罪。

By 律律说法