拆迁安置房的交易风险

相较于普通商品房,拆迁安置房需要在被拆迁人取得安置房房产证的一定时间后(通常为五年)才可进行交易,而且购房对象只限于符合一定条件的被拆迁人。但由于拆迁安置房的价格较低,吸引了一部分人趋之若鹜,然而拆迁安置房的交易风险很大,主要表现在以下几个方面:

一、房价上涨容易诱使卖方违约

为了规避在取得安置房房产证一定时间后才能交易的政策规定,许多人都先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续,五年后再办理房屋过户手续。这种做法并未违反法律的规定,,但是谁都无法预料房价的走势。由于没有过户,当房价大幅度上涨时,卖房者完全可以卖给出价更高的第三人。在某些极端的情况下,一套拆迁安置房在最终过户之前,可能已经被买卖了十几次。我们知道房屋的归属最终取决于过户情况:谁最终取得了拆迁安置房的所有权证,谁就是房屋的所有权人。许多拆迁安置房的买方认为,买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了,即使卖方违约,难道还能把我从房子里赶出去吗?可事实上,完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权,并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。因此,拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。

二、买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益

由于城市化不断加快,有些拆迁安置房是临时的,将会面临二次拆迁。此时,拆迁部门仍会支付高于拆迁安置房的交易价格的补偿金,而买卖双方对拆迁补偿金的分配时常发生争议:卖方认为,房子还没有过户,则拆迁补偿款当然属于自己;买方认为,房款已经全部结清,自己已经入住,则拆迁补偿款应当属于自己。从法律上来讲,拆迁补偿款应当仍然属于卖方:一方面,拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物,而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失,相反,通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面,拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的,并非没有合法的依据,因而不属于不当得利。因此,卖方在已经收取了购房款之后,仍然有权利获得拆迁补偿款。

三、易受不确定因素的影响

在等待过户的过程中,容易受到许多不可预见的因素影响。例如:继承问题、国家税收等等。

因此我们要知道,在购买拆迁安置房时除了看到其相对低廉的房价,更要看到其存在的难以改变的风险,做个聪明理智的购房者。